不管是留学美国的家长以房养学，还是移民美国的客户定居买房，都非常关心美国房地产的趋势。问题是眼下美国的房地产到底了没有？

  美国房地产业也在讨论次贷危机是否已经解除，房地产价格要不要来个二次探底。从下面几组数据，可以明显地看出上述问题的答案。

  首先，随着美国经济的发展，虽然发展速度比不上中国，但终究是全球第一经济大国，并且并没有进入负增长，房地产价格总体还是呈现上涨趋势的。始于2000年的房地产泡沫到2011年基本上回归怠尽了。根据1970年以来的趋势线，完全有可能走上三五年甚至更长的超值价位。

上图为美国房价趋势图。红线是去除通货膨胀之后的数据。蓝线为标称房价。细线为泡沫趋势线。四线大致相交于2011年，何去何从，下一步对于美国房地产业的确是很关键。

  从上图很清楚地可以看到一点，就是在美国投资移民EB5进入中国大陆的2004年，第一批客户定居美国的时候，他们买房子的价格几乎是买到了美国历史上的最高点。当他们跟国内的朋友们说起现在的房价如何如何的时候，朋友们的结论一直是至少我比你买值了。

  有一点值得一提，那就是美国的CPI指数中是不包括房地产的泡沫的。因为自1983年元月起，美国的CPI当中就不包括房地产价格，而是以房东收租水平替而代之了。所以美国的房地产的通胀与通缩都没有反映在它的CPI里面。足见租金收入水平对于美国房市的影响之大。

上图为美国房价与房东租金收入对照图。红线是房东租金收入值，蓝线是房价值。从当前两线相交的状态判断，目前买房即使不住，出租出去也是不会吃亏的。

  房地产是美国经济的支柱产业，房地产市场兴衰对美国经济往往发挥着决定性影响，房地产数据也是金融市场人士判断经济走势的重要依据。长期以来，美国建立了一整套政府与行业组织相结合的统计与监测体系。让我们从全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）公布的住房市场指数（Housing Market Index，HMI）来看一下目前处在一个什么样的市场强度。

上图是HMI自1998年以来的走势。从2007年以来一直是低迷状态，其中以08年末的经济危机为最低点。问题是，美国会让它的经济支柱产业老是这么低迷么？

上图是HMI自2007年以来的走势。所谓的二次探底的可能，是不是意味着美国的2008年底的经济危机还会再来一个余震？没有人会期望如此。

上图是过去12个月的HMI走势。很明显2011年6月已经回到了本期以内的最低点13，与2010年8、9两个月持平了。美国房市，何去何从？

  与房市紧密相关的是房贷市场。跟中国相比，美国的房贷品种很多，相比更容易取得贷款并且利息很低。大家都知道，自08年金融危机以来，美国金融市场一直存在着严重的信贷枯竭。房贷市场也是一样。这就是美国504贷款引入EB5机制的重要原因之一。